오윤섭의 부동산 관련해서 오늘은 직접 경험한 이야기를 정리해봤습니다.
부동산에서 '가치투자'가 필요한 이유는?
주식에서 말하는 가치투자(저평가 우량주 장기보유)가 부동산이라는 자산에도 그대로 통한다는 것을 알수 있었다. 부동산은 평균회귀법칙, 즉 "올라갈 아파트는 결국 올라간다"는 법칙을 그대로 준수하고 있다. 주식에서 흔히 손절매를 잘해야 투자에 성공할 수 있다고 하는데 부동산을 투자하는 데에서도 역시 자신만의 '투자원칙'을 갖고 이를 지키는 것이 중요하다고 한다.
장기보유의 중요성
"평생 보유할 가치가 있는 부동산에 투자하라." 처음부터 가치가 있는 물건을 고르는 안목도 중요하다. 즉 모멘텀이 강한 지역과 부동산이 보이게 되는데 이것은 꾸준한 공부, 손품, 발품을 팔아야 가능한 것이다. 그리고 남들이 팔 때 사고, 최소한 4년이상 보유한 뒤 남이 살 때 팔아야 한다는게 저자가 말하는 '부동산 가치투자'이다.
경험이 중요하다
한발 앞서 선제투자를 하기 위해선 소액을 갖고서라도 투자경험을 쌓는 게 중요하다고 말한다. 인터넷 청약을 통해 미계약 분양 아파트를 사거나 40타입 이하 초소형 아파트로 전세레버리지투자를 하는 것을 추천하고 있다. 확실히 계속 책으로만 부동산을 공부하고, 인터넷 카페나 유튜브를 보는 것만으로는 지식의 체화가 더디다는 생각이 들었다.
레버리지투자? 갭투자?
이 두가지 용어는 같은 것 같지만 엄연히 다르다. 레버리지투자란 전셋값을 지렛대 삼아 투자한다는 측면에서 갭투자와 같다고 할 수도 있다. 갭투자는 매매가-전세가 차이가 극도로 적은, 90%이상의 물건으로 실투자비가 적은 아파트를 말한다. 주로 전세값이 매매가를 끌어올릴 때 통용된다고 한다. 하지만 레버리지투자는 갭투자보다 실투자비는 많지만 매매가가 전셋값을 끌어올리는
매도우위시기
에 통하는 투자법이다. 레버리지 투자처로 지은지 5년 안팎된 신축 아파트를 추천한다고 한다. 특히 입주한 지 2년이 지나면 양도세 비과세 매물이 나와 거래가 활발하다고 한다.
예측하지 말고 대응하라
부동산, 보금자리 1채는 우리가 삶을 사는데 필수재이다. 그러니 실거주 1채가 진리라는 말에는 전적으로 동의하게 되었다. 그러나 누구나의 바람처럼 바닥에서 사서 꼭지에 팔아 수익을 얻기는 어렵다. 이는 신의영역이라는 생각이 든다. 부동산 값 상승, 하락을 예측하는 것은 별로 의미가 없고 결과적으로 내가 상황에 어떻게 대응할 것인지가 중요하다는 생각이 들었다.
집값 상승기든 침체기든 내집마련은 필수다. 내집마련이 '경제적 생존권'과 '경제적 시민권'의 초석이 되기 때문이다. 부자가 되는 것은 내집이라는 생존권과 시민권을 확보한 상태에서만 가능하다. 따라서 내집이라는 경제적 시민권을 반드시 획득해야 한다. 그래야 부동산 가치투자라는 대장정의 첫걸음을 뗀 것이다.
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